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Las protecciones de desalojo para inquilinos afectados por COVID-19 concluyeron el viernes 31 de marzo.
Puestas en marcha por primera vez en marzo de 2020, las políticas ayudaron a cientos de miles de inquilinos a permanecer en una vivienda durante la pandemia. Los funcionarios del condado de Los Ángeles dilataron repetidamente el plazo y mantuvieron en vigor las protecciones a los inquilinos debido a COVID-19 durante más tiempo que en otras partes del país, una situación a la que se opusieron firmemente los propietarios locales, que presionaron para que se volviera a las normas anteriores a la pandemia.
A los defensores de los inquilinos les preocupa que la falta de protecciones del COVID-19 provoque una oleada de desalojos y de personas sin hogar entre los inquilinos que siguen luchando contra la pérdida del empleo, una enfermedad o la muerte de un familiar. Según encuestas recientes de la Oficina del Censo de los Estados Unidos, unos 246.000 hogares de Los Ángeles siguen atrasados en el pago del alquiler. Se calcula que 243.000 niños viven en esos hogares.
En muchas partes del condado de Los Ángeles, los derechos de los inquilinos no volverán del todo a la "normalidad" tras la expiración. Las nuevas protecciones locales han ocupado el lugar de las normas de la época de la pandemia.
Manejar estos cambios puede ser desalentador. Los sitios web del gobierno son confusos. Los consejos en línea suelen ser contradictorios. Entender qué reglamentos se aplican a su situación no es tarea fácil.
Esta guía es su hoja de ruta para entender todos los cambios para los inquilinos de Los Ángeles. Depende mucho de dónde viva y del tipo de edificio que ocupe.
Una nota rápida antes de empezar: No somos abogados, y esta guía no puede abordar las complejidades de cada situación única de vivienda. Si sigue confundido o no está seguro de cómo se aplican las normas en su caso, pida ayuda a expertos jurídicos (más abajo incluimos información sobre cómo puede hacerlo).
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A partir del 1 de abril, los inquilinos con bajos ingresos ya no podrán aplazar el pago del alquiler debido a los perjuicios ocasionados por el COVID-19.
La reducción de los ingresos familiares debida a la pérdida de empleo, enfermedad o fallecimiento relacionados con la pandemia ya no será motivo para aplazar el pago del alquiler. Si no paga el alquiler de abril a tiempo, podría ser desalojado.
Trinidad Ocampo, abogada directora de los Programas de Vivienda y Prevención de personas sin hogar de Neighborhood Legal Services of L.A. County, dijo que una vez que finalicen las protecciones del condado, "ya no habrá más dificultades relacionadas con el COVID para excusar el impago del alquiler".
Sin embargo, en algunas partes de Los Ángeles están apareciendo nuevas protecciones que podrían evitar brevemente un desalojo a determinados inquilinos. Más información a continuación.
El Consejo de Supervisores del Condado de Los Ángeles votó a favor de ampliar las normas de desalojos de COVID-19 en dos ocasiones en los últimos meses. Los plazos cambiantes han provocado una confusión generalizada entre inquilinos, propietarios e incluso otros legisladores locales.
El último esfuerzo por mantener ciertos límites de desalojo fracasó. Las supervisoras del condado de Los Ángeles, Lindsey Horvath e Hilda Solís, querían mantener algunas salvaguardias contra los desalojos, vinculando las protecciones a la declaración de emergencia para personas sin hogar en curso en la región, en lugar del periodo de emergencia de COVID-19 del condado, que finaliza el 31 de marzo. Pero otros supervisores rechazaron el plan.
Las normas de desalojos del condado de Los Ángeles de la época de la pandemia no se aplicaban a los inquilinos de forma generalizada. Para poder calificar a las protecciones por impago de alquiler, los inquilinos debían tener ingresos bajos y vivir dentro de los límites del condado de Los Ángeles. También tenían que poder demostrar que se habían visto perjudicados por las repercusiones económicas relacionadas con COVID-19.
En concreto, los inquilinos debían tener unos ingresos familiares que no superaran el 80% de los "ingresos medios del área" del condado de Los Ángeles. Si sus ingresos familiares superan estas cifras, usted no reúne los requisitos para recibir protecciones del condado contra desalojos por impago de alquiler debido al COVID-19:
Si cumplía los requisitos por debajo de esos umbrales de ingresos, aún tenía que poder demostrar que el COVID-19 dañó sus finanzas. Las normas del condado exigían que los inquilinos hubieran experimentado una "pérdida sustancial" de ingresos mensuales: al menos un 10% o más. O bien, los inquilinos podrían haber demostrado que el COVID-19 les afectaba demostrando que habían visto aumentar sus gastos domésticos en más de un 7,5%.
Si cumplía los criterios anteriores, aún tenía que dar un paso más para hacer valer su protección: Debe haber notificado al dueño de la propiedad en un plazo de siete días a partir de la fecha de vencimiento del alquiler que tenía previsto aplazar el pago del alquiler en virtud de las protecciones contra desalojos del condado debido al COVID-19.
Tenía que llenar este formulario y entregárselo al dueño de la vivienda en el plazo de siete días.
A diferencia de principios de la pandemia, no podrá retrasar el alquiler de abril proporcionando una declaración de impacto de COVID-19 a su arrendador. Si no paga la totalidad del alquiler de abril a tiempo, el propietario de la vivienda podría darle un aviso de tres días para que pague o se marche. Este es el primer paso legalmente requerido de un desalojo.
Si recibe un aviso de pagar o renunciar, actúe con rapidez. Los defensores de los inquilinos dicen que debe centrarse en pagar el alquiler de abril dentro de ese plazo de tres días, si es posible. No pagar después de recibir el aviso podría llevar al propietario a presentar una demanda contra usted ante el tribunal de desalojos.
Si no paga en el plazo de tres días, el propietario de la vivienda puede presentar una "retención ilegal", que es básicamente una demanda de desalojo contra usted. Una vez que reciba una notificación de retención ilícita, sólo dispondrá de cinco días hábiles para responder a ella por escrito ante el tribunal de desalojos.
Los defensores de los inquilinos dicen que es crucial que responda dentro de ese plazo de cinco días. No presentar una respuesta ante el tribunal podría dar lugar a una "sentencia en rebeldía" en su contra, lo que significa esencialmente que ha perdido su caso y que el Departamento del Sheriff del Condado de Los Ángeles lo echará de su casa.
"El proceso de demanda de desalojos avanza muy rápido", dijo el abogado de la Fundación de Ayuda Legal de Los Ángeles Jonathan Jager. "La gente tiene que ser proactiva y puntual a la hora de responder".
Dado que el tiempo apremia, si se enfrenta a un desalojo y quiere luchar contra él, solicite ayuda legal de inmediato. Los proveedores de asistencia jurídica se han asociado con la ciudad y el condado de Los Ángeles para ofrecer ayuda a los inquilinos a través de StayHousedLA.org. Los residentes del condado de Los Ángeles pueden visitar esa página web para leer más sobre sus derechos, presentar una solicitud de ayuda legal o inscribirse en talleres para inquilinos.
Otro recurso que puede ser útil para los inquilinos que se enfrentan a un desalojo es TenantPowerToolkit.org. Este sitio web permite a los inquilinos generar una respuesta a las solicitudes de desalojo introduciendo su información en un formulario en línea.
El sitio le ayuda a elaborar una respuesta escrita para el tribunal dentro del plazo de cinco días. Esta respuesta por sí sola no detendrá un desalojo -debe seguir buscando ayuda legal- pero podría evitar una rápida sentencia en rebeldía, dándole más tiempo para preparar su defensa.
El impago del alquiler es uno de los principales motivos de desalojos. Pero no es la única. Los propietarios también pueden solicitar el desalojo por molestias, incumplimientos del contrato de arrendamiento, planes para retirar un apartamento del mercado de alquiler o, en algunos casos, sin ningún motivo concreto.
Dependiendo de la situación de su vivienda, puede haber límites para que el propietario de la vivienda pueda desalojarlo. Se conocen como protecciones contra el desahucio por "causa justa", lo que significa que el propietario de la vivienda debe tener una razón justificada para un desalojo.
Está protegido contra los desalojos sin causa justificada si entra en una de las siguientes categorías:
Para los inquilinos que viven dentro de los límites de la ciudad de Los Ángeles, el Consejo de la Ciudad de Los Ángeles votó recientemente ampliar la causa justa a unos 396.000 hogares que antes carecían de esas protecciones. Las viviendas construidas después de 1978 no son lo suficientemente antiguas como para estar cubiertas por la ley local de control de alquileres de la ciudad.
Pero el consejo votó a favor de ampliar la causa justa a las unidades sin control de alquiler, con una advertencia importante: los inquilinos de los edificios más nuevos sólo recibirán protecciones de causa justa después de la expiración de su primer contrato de arrendamiento, o después de seis meses de inquilinato, lo que ocurra primero.
Si las protecciones de causa justa se aplican a su unidad de vivienda, asegúrese de que el propietario de la vivienda especifica por qué lo está desalojando. Puede tener derecho a la ayuda para el realojamiento si lo desalojan sin que sea culpa suya (por ejemplo, si ha respetado las condiciones de su contrato de alquiler y ha pagado el alquiler a tiempo, pero el propietario de la vivienda quiere ahora trasladar a uno de sus familiares a su vivienda).
Si carece de protecciones de causa justa -quizá esté alquilando un apartamento en un edificio nuevo fuera de la ciudad de Los Ángeles- el propietario de la vivienda puede desalojarlo sin decirle el motivo. Sin embargo, aún deben proporcionarle un aviso de desalojo de 30 o 60 días, dependiendo de las circunstancias.
Nos gustaría tener una respuesta sencilla para usted, pero los gobiernos locales no han facilitado la tarea de averiguar qué edificios están cubiertos por el control de alquileres. Tendrá que investigar un poco por su cuenta o acudir a un experto local en derechos de los inquilinos (tiene más información al respecto más adelante) para que le dé ayuda.
Aquí hay un par de maneras de comenzar:
Si usted no está cubierto por ninguna forma de control local de alquileres, todavía puede tener protecciones de causa justa y límites de aumento de alquiler a través de la ley estatal AB 1482. Esta ley se aplica a la mayoría de las viviendas de alquiler de California construidas hace más de 15 años.
Si todavía debe alquileres de antes, esa deuda no vencerá de golpe a partir del 1 de abril. Tendrá más tiempo para devolver el alquiler atrasado.
Los plazos de reembolso variarán en función de su lugar de residencia. Aquí están los plazos en la ciudad de Los Ángeles:
Si vive en cualquier otro lugar del condado de Los Ángeles, tendrá que pagar el alquiler atrasado un año después de su vencimiento. Por ejemplo, la deuda de alquiler de julio de 2022 debe pagarse antes del 1 de julio de 2023, y la deuda de alquiler de marzo de 2023 no vencerá hasta el 1 de marzo de 2024.
Si tiene deudas de alquiler, asegúrese de dar prioridad a su alquiler de abril de 2023. Los defensores de los inquilinos afirman que los arrendatarios deberían decir explícitamente a los propietarios que tienen intención de pagar el alquiler de abril, y no de hacer un pago a cuenta del alquiler atrasado, que puede liquidarse más adelante.
"Si paga con cheque, anótelo en la línea de la nota", dijo Jonathan Jager, de la Fundación de Asistencia Jurídica. "Si paga en efectivo, incluya una pequeña nota. Si paga en línea, dependerá realmente del sistema. Pero podría darle seguimiento con un correo electrónico o un mensaje de texto".
Dependiendo de dónde viva, puede que no se enfrente al desalojo de inmediato si no llega a pagar el alquiler de abril. Eso se debe a que los funcionarios electos de la ciudad y el condado de Los Ángeles han aprobado recientemente nuevos umbrales para el desalojo por impago del alquiler.
En las zonas no incorporadas del condado de Los Ángeles, los inquilinos pueden retrasarse en el pago del alquiler aproximadamente un mes antes de que el propietario de la vivienda pueda proceder al desalojo por impago. Esta política fue aprobada por el Consejo de Supervisores del Condado de Los Ángeles el año pasado.
Los inquilinos amparados por esta protección no pueden ser desalojados hasta que no deban más de un mes de "alquiler justo de mercado", tal y como determina el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos. Aquí están los estándares actuales de alquiler de mercado justo para el área de Los Ángeles:
El Consejo de la Ciudad de Los Ángeles votó recientemente reflejar esta protección dentro de la ciudad de Los Ángeles. El umbral establecido por la Ciudad es el mismo que el umbral anterior establecido por parte del Condado.
Esto también depende del lugar donde viva y del tipo de vivienda que ocupe.
En la ciudad de Los Ángeles, los inquilinos de viviendas de alquiler controlado están protegidos de las subidas de alquiler hasta el 1 de febrero de 2024. ¿Por qué? La ciudad aplicó una congelación de los alquileres para los inquilinos de viviendas de alquiler controlado cuando comenzó la pandemia, y la prohibición de aumentar los alquileres continuará un año más.
Mateo Gil, organizador comunitario de Acciones Estratégicas para una Economía Justa, dijo que los inquilinos que se enfrentan a subidas ilegales de los alquileres en la ciudad de Los Ángeles pueden tomar medidas.
"Se les aconseja que notifiquen al propietario de la vivienda que el aumento no es válido y que presenten una queja ante el departamento de vivienda", dijo. "Y también para que compartan esta información con sus vecinos y empiecen a tener más conversaciones con ellos sobre lo que está pasando".
En otros lugares, los aumentos de alquiler en muchos sitios se han permitido desde hace tiempo. Tendrá que navegar por un laberinto de leyes locales y estatales superpuestas que rigen los aumentos de alquiler permitidos para averiguar qué se aplica en su caso. Algunas ciudades limitan actualmente los aumentos para los inquilinos de viviendas de alquiler controlado a alrededor del 3%. Pero otros permiten aumentos de alquiler más altos. Los inquilinos amparados por la Ley de Protección del Inquilino de 2019 estatal pueden recibir actualmente aumentos anuales del alquiler de hasta el 10%.
Para los inquilinos que viven en apartamentos de reciente construcción, no hay ningún tope o límite en los aumentos de alquiler.
En la ciudad de Los Ángeles, el propietario de la vivienda puede estar obligado a ayudarle a pagar su mudanza si usted se ve perjudicado por un gran aumento del alquiler.
Esto se debe a una reciente votación del Consejo de la Ciudad de Los Ángeles que exige pagos de reubicación por "desplazamiento económico" resultante de cualquier aumento del alquiler superior al 10%. Los propietarios que desplacen a los inquilinos mediante grandes subidas deberán pagar tres veces el "alquiler justo de mercado" (véanse las cifras anteriores) más 1.411 dólares en concepto de gastos de mudanza. Si debe alquileres atrasados de antes, los propietarios pueden deducir sus deudas del pago de realojamiento.
¿Todavía no está seguro de qué aumentos de alquiler están permitidos en su edificio? Empiece a averiguarlo leyendo la hoja de trucos de LAist sobre aumentos del alquiler del año pasado.
A lo largo de la pandemia, la norma de COVID-19 ha protegido a los inquilinos de Los Ángeles del desalojo por ocupantes no autorizados o mascotas que se mudaron durante la pandemia.
Pero los inquilinos con compañeros de cuartos o mascotas no aprobados por los propietarios de la vivienda pronto podrían correr el riesgo de ser desalojados en muchas partes de Los Ángeles, a menos que los legisladores actúen pronto.
En la ciudad de Los Ángeles, nada cambiará en este frente, al menos por ahora. El Consejo de la Ciudad de Los Ángeles votó recientemente ampliar un año más, hasta el 31 de enero de 2024, las protecciones existentes para los ocupantes no autorizados y las mascotas.
Pero las protecciones del condado de Los Ángeles (que se aplican a las personas que viven en el condado fuera de la ciudad de Los Ángeles) han vencido ya, sin que nada ocupe su lugar. Esto dejará a los inquilinos fuera de la ciudad de Los Ángeles vulnerables al desalojo a partir de abril si sus nuevos compañeros de cuarto o sus mascotas violan los términos de su contrato de alquiler.
Los inquilinos que necesiten ayuda o asesoramiento pueden ponerse en contacto con las organizaciones locales de asistencia jurídica a través de StayHousedLA.org. Sin embargo, los abogados locales de desalojo dicen que están siendo inundados con solicitudes. Si no puede encontrar un abogado, existen otros recursos que pueden ayudarlo.
