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Engaño, Dilapidación y Muerte Dentro de Un Imperio de Viviendas de Alquiler del Sur de California

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Engaño, Dilapidación y Muerte Dentro de Un Imperio de Viviendas de Alquiler del Sur de California
CAPITULOS
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1. Pesadilla en Oildale
2. 'Décadas de Abandono'
3. En la Miseria en River Glen
4. Oildale: 'No Sobrevivible'
5. Bajos Costos, Altos Márgenes
6. El Camino de Nijjar a PAMA
7. Oildale: 'Indiferencia Total Por la Ley'
8. Imperio de Tarifas y Desalojos
9. Oildale: En la Ofensiva
10. '¿Por Qué la Ciudad No Me Ha Puesto En la Cárcel?'
11. Oildale: 'Podrían Haber Arreglado Todo'
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(Dan Carino por LAist)

Atrapado : Dentro de la Crisis Vivienda de California

Engaño, Dilapidación y Muerte Dentro de Un Imperio de Viviendas de Alquiler del Sur de California

Por Aaron Mendelson
Publicado el 12 de febrero del 2020
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PESADILLA EN OILDALE

La niña estaba en su cuna cuando comenzó el incendio.

A diez pies de distancia, en la sala de la casa móvil, sus jóvenes padres dormían en el sofá, frente al televisor. El padre del bebé, Lorenzo Lozano, se despertó primero, minutos antes de la medianoche.

6 CONCLUSIONES CLAVES Lee nuestros hallazgos importantes.

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Escucha nuestro documental de radio.

Él y la madre del bebé, Marissa Rodriguez, habían estado viviendo durante 10 semanas en el parque de casas rodantes 4J’s Trailer Park en Oildale, una comunidad de vida difícil justo al otro lado del río Kern desde Bakersfield. Era todo lo que podían pagar, pero el bajo precio vino con compensaciones: cableado expuesto, un techo con goteras que requería una lona para protegerse contra la lluvia, enchufes eléctricos que chispeaban.

La noche del 24 de enero de 2016 fue fría, con temperaturas que caían por debajo de los 45 grados. La calefacción en la casa móvil no funcionaba; no estaba funcionando cuando la familia se había mudado a la casa. Más temprano ese mismo día, las luces parpadeaban y la conexión a Internet se estaba cortando. poderla corriente eléctrica se había atenuado en todo el parque de casas móviles.

Al anochecer, sin embargo, todo parecía estar funcionando. Alrededor de las 8:30 p.m., Rodriguez llevó a Jenica, de 5 meses, a la cama con su pijama rosa, envolviéndola en cobijas. Luego acompañó a Lorenzo en la sala y se quedó dormida.

Se despertó en un infierno. Lozano la estaba sacudiendo. Ella comenzó a toser. Miró hacia arriba y vio un muro de fuego entre ella y su hija.

Lorenzo corrió hacia el cuarto de la bebé para rescatar a Jenica, pero estaba demasiado caliente. El fuego le quemó la cabeza y la espalda. Lo único que la pareja podía hacer era correr afuera y mirar mientras crecían las llamas y envolvían la casa móvil. Un vecino llamó al 911, gritando:

"Hay un bebé atrapado allí. Hay un incendio. ¡Es malo!"

(Dan Carino por LAist)

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'DÉCADAS DE ABANDONO'

4J's Trailer Park pertenecía a un negocio llamado Cobra 28 nro. 7, LP. Su operación estaba en manos de otra empresa, PAMA Management.

Ambos están conectados al mismo hombre: Mike Nijjar.

Prácticamente desconocido por sus inquilinos o el público, Nijjar es uno de los propietarios más grandes del estado. Las empresas a las que está vinculado forman un vasto imperio de viviendas de alquiler centrado en algunas de las partes más pobres del sur de California.

Nijjar vive en un suburbio de Los Ángeles que la revista Forbes una vez llamó "el código postal más caro de Estados Unidos". Su mansión, ubicada en la falda del cerro, de 12,000 pies cuadrados, llamada "Villa Bellafontaine," se encuentra en una comunidad de acceso privado y tiene seis habitaciones, nueve baños, una cascada, una cancha de tenis, una piscina reflectante, una sala de proyecciones y un viñedo.

ANUNCIO

Muchos de los inquilinos de Nijjar viven en condiciones muy diferentes, batallan contra cucarachas, ratas, chinches, abejas, gusanos y moho, mientras luchan por solucionar incluso problemas menores. En muchos de estas viviendas de alquiler, los residentes de bajos ingresos se sienten atrapados en hogares peligrosos y no sanitarios.

El extenso imperio de viviendas de alquiler creció desde comienzos modestos en la década de 1970 hasta convertirse en un gigante. Según un análisis de KPCC/LAist de datos gubernamentales y una revisión de registros públicos, las empresas conectadas a Nijjar representan al menos:

  • Aproximadamente 16,000 unidades que abarcan los condados de Los Ángeles, San Bernardino, Riverside y Kern, y llegan a Sacramento, Fresno y Arlington, Texas

  • $1.3 mil millones en bienes raíces

  • 4,400 parcelas de tierra

  • 4,300 cierres de desalojo en los condados de Los Ángeles y San Bernardino entre 2010 y 2018

  • Uno de cada 20 desalojos en el condado de San Bernardino durante el mismo período

  • 170 entidades comerciales, incluidas sociedades, sociedades en comandita simple y sociedades de responsabilidad limitada

Cómo reportamos esta historia
Decenas de miles de los inquilinos más pobres de California - muchos a solo un paso de no tener hogar - han vivido en viviendas administradas por PAMA Management, que pueden ser sucias, deterioradas e incluso mortales. Lo anterior se encuentra reflejado en los documentos de aplicación del código, las acciones judiciales y los datos públicos, así como las entrevistas con los abogados de los demandantes, los defensores de la vivienda justa, los inquilinos y los ex empleados.

Estas fuentes apuntan a problemas alarmantes en propiedades administradas por la compañía de Nijjar.

En un parque de casas rodantes en Pomona, propiedad de una compañía Nijjar desde 2005, hubo un brote de tifus en 2015. La enfermedad medieval transmitida por pulgas puede matar si no se trata. Entraron funcionarios de salud pública, atrapando gatos silvestres y zarigüeyas. En una de las zarigüeyas, contaron 1,087 pulgas.

Fue el primer brote de tifus del condado de Los Ángeles desde 2009.

Desde el brote, el estado ha suspendido dos veces el permiso de la Administración de PAMA para operar el parque Pomona, citando riesgos eléctricos y fugas de aguas residuales.

En otra propiedad de PAMA, un gerente testificó que las ratas nadaban en el agua de la basura, las paredes "burbujeaban" con moho y las cucarachas "caían sobre el cuerpo".

En una tercera propiedad, una acción judicial declaró que una infestación de cucarachas era tan severa que uno de los insectos entró al oído de una niña, lo que requirió cirugía para quitar el insecto.

En otro complejo de viviendas, el crimen era tan desenfrenado que los oficiales de LAPD temían patrullar la propiedad, lo que motivó al abogado de la municipalidad a presentar una acción judicial.

Nijjar se negó a presentarse para una entrevista. A fines del mes pasado, Cristina Ciminelli, del bufete de abogados Yukevich | Cavanaugh proporcionó una declaración a KPCC/LAist.

“PAMA Management se preocupa por las comunidades y las personas a las que servimos. Brindar una vivienda asequible a quienes la necesitan es nuestra misión. PAMA ha operado en el sur de California por más [de] 40 años. En sus años de operación, PAMA ha servido a decenas de miles de residentes del sur de California.Á

"Muy a menudo, PAMA asume la administración de complejos de apartamentos de varias unidades en la comunidad que están sujetos a violaciones de cumplimiento de los códigos de la Ciudad y el Condado debido a años de mantenimiento diferido, y hace el [trabajo] necesario para mejorar esas propiedades, eliminar las violaciones y hacer lo posible para que las familias continúen ocupando esos edificios."

La declaración sin firma no menciona a Nijjar de nombre.

En testimonio, Nijjar ha defendido agresivamente la forma en que hace negocios. "El inquilino es muy importante para nosotros, sin ellos no estaríamos en el negocio," dijo en una declaración de 2012.

En la misma declaración, Nijjar caracterizó a algunos de sus inquilinos como "personas corruptas" que están "buscando limosnas."

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Reguladores en todo California han criticado las prácticas de la entidad principal de Nijjar, PAMA Management. La ciudad de Pomona criticó la "larga historia de indiferencia y negligencia de PAMA por la salud pública". El Departamento de Bienes Raíces de California consideró que las acciones de PAMA eran "completamente inaceptables". El fiscal de la ciudad de Los Ángeles citó las "décadas de negligencia" de la compañía. Y el fiscal de distrito del condado de Kern llamó a PAMA "un sofisticado propietario explotador.Á

Pero a pesar de todas las palabras duras, los reguladores raramente han hecho responsable a PAMA. Las autoridades locales, que pueden ser fragmentadas e ineficaces, en gran medida citan problemas e imponen multas modestas. Los fiscales casi nunca presentan cargos penales ni siquiera por las violaciones más graves de salud y seguridad.

Los gobiernos tampoco hacen que la información básica sobre los propietarios sea accesible, por lo que los inquilinos, que carecen de detalles clave, están obligados a recopilar lo que pueden de sitios como Yelp. Como Gary Blasi, profesor emérito de la Facultad de Derecho de la UCLA, le dijo a KPCC/LAist: "Si comparas la aplicación por parte del departamento de salud con restaurantes, con su inspección de apartamentos, ese es un mundo completamente diferente."

Mientras que los californianos pueden ver el puntaje de salud de un restaurante en un lugar destacado, no hay calificación de letras en la ventana de los apartamentos.


Explore las propiedades conectadas a PAMA
Busque propiedades conectadas con Mike Nijjar y PAMA en los condados de L.A., San Bernardino, Kern y Riverside. Para más detalles, haga clic en cualquier parcela de color. Muchas parcelas se encuentran en zonas pobres.

Use el menú desplegable a continuación para saltar a un área en el mapa.

Ingreso Familiar Medio

$8K

$100K+

Ingreso Familiar Medio

$8,000

$100,000+
Fuente: Análisis de KPCC/LAist de los datos de los tasadores del condado de los condados de Los Ángeles, Kern, Riverside y San Bernardino; estimaciones quinquenales de la Encuesta de la Comunidad Americana 2017. El ingreso medio del hogar es para el sector censal y no es específico a la parcela. Las parcelas en negro no tienen datos disponibles de ingresos medios del hogar. Este no es un mapa exhaustivo o actualizado de todas las propiedades conectadas a PAMA.


Los resultados de PAMA también se alimentan de depósitos de seguridad no devueltos, tarifas de retraso estrictamente aplicadas y un sistema para desalojar de manera eficiente a los inquilinos una vez que se atrasan en la renta, de acuerdo con documentos y testimonios disponibles públicamente, así como entrevistas con varias personas que han trabajado para la empresa.

Esas prácticas hacen que ser propietario en áreas de bajos ingresos sea lucrativo. "Muchos propietarios de vecindarios pobres no se ganan la vida allí," dijo el sociólogo de Princeton Matthew Desmond, quien es autor de Evicted: Poverty and Profit in the American City (Desalojado: pobreza y ganancias en la ciudad estadounidense)/em>. "Se están enriqueciendo."

(Dan Carino por LAist)

EN LA MISERIA EN RIVER GLEN

A pesar del nombre pastoral, no hay un arroyo burbujeante cerca de los Apartamentos River Glen en San Bernardino. En cambio, sus tres edificios de color marrón claro se encuentran entre un bar deportivo y un lote vacío. Los picos nebulosos de las montañas de San Bernardino son visibles a lo lejos mientras el tráfico vuela por la autopista 210 a solo unos cientos de pies de distancia.

Desde 2003, el complejo de apartamentos ha sido propiedad de entidades conectadas a Nijjar, actualmente las Propiedades del Grupo XIV, LP. PAMA gestiona los apartamentos. En un viernes soleado, los inquilinos se preparaban para pagar la renta, incluso mientras luchaban con los problemas que dicen que PAMA se niega a abordar.

Para Nancy Romero, el problema eran las chinches. Romero vive en un apartamento de dos habitaciones con sus tres hijos, un compañero de cuarto y la hija de su compañero de cuarto.

Sus brazos están cubiertos de picaduras. Dijo que tirado su cama y su sofá, usa insecticida regularmente y duerme con las luces encendidas.

Pero Romero no puede deshacerse de las plagas. Momentos después de comenzar una entrevista, abrió un armario y sacó una jarra llena de chinches muertas, de color marrón rojizo; ella los recoge para mostrarle al administrador en el sitio cuán grave es el problema. Pero Romero dijo que la gerencia no ha abordado la infestación, por lo que se ve obligada a enviar a sus hijos a la escuela con mordiscos en los brazos.

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Nancy Romero, inquilina de River Glen Apartments en San Bernardino, muestra su brazo cubierto de picaduras de chinches. (Chava Sanchez/LAist)

La plaga de las chinches de River Glen está bien documentada: en 2018, los inspectores de la ciudad de San Bernardino encontraron infestaciones en cada uno de los tres edificios del complejo. "Toda la propiedad debe ser tratada adecuadamente," indicó un aviso de inspección. Pero Romero dijo que PAMA puede salirse con la suya ignorando el problema porque los inquilinos están desesperados. "Nosotros, personas de bajos ingresos, no tenemos el dinero para decir simplemente: "Vamos, empaquemos nuestras cosas y vámonosÁ, dijo. "Así que vamos a nuestro personal de mantenimiento, ya sabes, a nuestros gerentes y otros, y no les importa. No les importa.Á

Sin embargo, agregó Romero, vivir con chinches en River Glen es mejor que la alternativa: "No quieres que tus hijos se queden sin hogar".

Romero no está siendo melodramática. A medida que la crisis de la vivienda en el sur de California empeora, cada vez más personas terminan sin hogar: en el condado de Los Ángeles por sí solo viven casi 60,000 personas sin hogar.

La situación deja a los inquilinos de bajos ingresos atrapados en cualquier vivienda que puedan encontrar.

Blasi, el profesor de Derecho de la UCLA, ha trabajado durante años en nombre de inquilinos de bajos ingresos. Resumió la crisis actual de esta manera: "Pasé la primera mitad de mi carrera tratando de sacar a la gente de los barrios marginales, y la segunda mitad tratando de volver a meterlos".

Dijo que cuando la vivienda no cumple con los estándares básicos, los inquilinos pueden enfrentar serios riesgos de salud. La saliva y las heces de cucarachas son desencadenantes conocidos del asma; las ratas y las chinches pueden transmitir enfermedades; el moho y el mildiu pueden empeorar los problemas respiratorios; la pintura descascarada puede exponer plomo de años de antigüedad, causando daño cerebral, renal o nervioso.

Un patio en los apartamentos River Glen en San Bernardino. (Chava Sanchez/LAist)

En River Glen, en el piso más abajo del departamento de Romero, Vernon Moore se vio envuelto en una batalla contra el moho. Dos veces al día, dijo, aplica una mezcla de blanqueador y el producto de limpieza Fabuloso en su baño; si no lo hace, el moho vuelve a salir.

La gerencia raramente solucionó sus problemas, dijo el maquinista retirado, "así que me convertí en mi propio técnico de mantenimiento". Ha visto que los administradores de propiedades iban y venían — ha contado nueve.

Un año de solicitudes de mantenimiento para una casa administrada por I E Rental Homes, una entidad dentro del imperio inmobiliario de Nijjar. (Chava Sanchez/LAist)

Moore dijo que ha notado algo más: después de que la aplicación del código obliga a la gerencia a mejorar el edificio, la renta aumenta. “Entonces los inquilinos están pagando por sus errores. O las cosas que no están arreglando," dijo Moore, y agregó que su renta ha aumentado un 20% en poco más de tres años, de $625 a $750.

La ciudad de San Bernardino ha sabido de los problemas del complejo desde hace años.

Una historia de 2005 de San Bernardino Sun informó que los funcionarios de la ciudad "identificaron a PAMA como el peor propietario de la ciudad". Documentos de las inspecciones de la ciudad de River Glen detallan gusanos en las alfombras, ratas en las paredes, una falta de agua caliente y "reparaciones inadecuadas."

En 2016, la ciudad tomó la acción inusual de poner un gravamen preventivo de $74,700 sobre un edificio en River Glen, citando violaciones graves de larga data y la ausencia de un esfuerzo de buena fe por parte de PAMA para solucionar problemas. El derecho de retención provocó una protesta de PAMA; tres de los empleados superiores de la compañía, acompañados por un abogado, hablaron con el Ayuntamiento de San Bernardino durante una sesión cerrada. Los funcionarios de la ciudad respaldaron los hallazgos de violaciones persistentes y graves del código, pero cuatro meses después, redujeron el gravamen a $50,000.

Otro negocio Nijjar, IE Rental Homes, escribir el cheque.

Incluso mientras PAMA peleaba contra la ciudad, una demanda legal alega que los inquilinos de River Glen vivieron durante períodos sin agua caliente ni electricidad.

La declaración que los abogados de PAMA proporcionaron a KPCC/LAist dijo: "Los inquilinos con solicitudes de mantenimiento deben informarlos a la gerencia. PAMA se asocia con profesionales de mantenimiento y contratistas para mantener sus propiedades. Además, PAMA emplea administradores de propiedades que residen en las propiedades que administran con sus familias y que tienen interés en mantener ambientes habitables para los residentes"

Ex trabajadores de PAMA dijeron en un testimonio y una entrevista que algunos empleados de PAMA tienen un apodo para reparaciones de baja calidad: "trabajo de Mickey Mouse."

Los problemas en River Glen van más allá de la salud y la habitabilidad; la seguridad también ha sido un problema. Mientras se preparaba para dormir a su hija de 7 meses, la inquilina Sherry Brown explicó que, algunos días, ella mantiene a sus hijos adentro. "Es tan malo," dijo.

En septiembre de 2018, ocho personas resultaron heridas en un tiroteo en el complejo de viviendas. Después del incidente, la ciudad de San Bernardino emitió un comunicado de prensa indicando que PAMA Management iba a instalar puertas cerradas y cámaras de vigilancia, y contrataría a un guardia de seguridad las 24 horas. The Sun cubrió los cambios: "El guardia de seguridad Mark Underwood será una presencia imponente y familiar en este complejo de apartamentos de San Bernardino, California, donde la seguridad se ha incrementado a 24/7."

Brown dijo que recuerda al guardia: “Estuvo aquí como dos semanas y daba la vuelta. Se sentía seguro, ¿Sabes? Y luego se fue.

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Done ahora
Después del tiroteo, el entonces candidato a la alcaldía John Valdivia habló con el Sun. Los propietarios locales no deben ser "arrojados debajo del autobús" (convertidos en víctimas), dijo Valdivia al periódico. "Esto no es culpa de ellos".

El mismo día en que se publicó el artículo, PAMA Management donó $1,000 a la campaña de Valdivia. Los registros financieros de la campaña de la ciudad muestran que en 2017 y 2018, la compañía donó un total de $11,000 para apoyar a Valdivia, quien anteriormente era miembro del consejo de la ciudad y representaba a un distrito con docenas de propiedades de PAMA. Los altos funcionarios de PAMA se han reunido en privado con Valdivia desde que se convirtió en alcalde, según muestran los correos electrónicos de la ciudad.

Una denuncia legal presentada por el ex administrador de la ciudad de San Bernardino en 2019 alegó que "Valdivia intentó interceder en nombre de la compañía, incluso sobre la aplicación de código hacia PAMA después de un tiroteo en una de sus propiedades. Curiosamente, Valdivia recibe contribuciones de campaña significantes por parte de PAMA Management." La ciudad negó las acusaciones.

Valdivia no respondió a llamadas o correos electrónicos a sus cuentas gubernamentales y personales en busca de una entrevista.

Ha habido tiroteos en varios complejos de apartamentos conectados a Nijjar. En una propiedad administrada por PAMA a pocas millas del River Glen, en Arrowhead Avenue, aparecen agujeros de bala en todo el edificio y sus palmeras. Una bala incluso atravesó dos buzones, destrozando el correo de los inquilinos.

En un tiroteo en una propiedad cercana de PAMA, el gerente Donald Carter fue alcanzado por una bala y cegado. Carter es el sobrino de Vernon Moore, el inquilino de River Glen que luchó contra el moho. Más tarde, Carter fue llamado como testigo en una acción judicial no relacionada, donde testificó que PAMA lo había desalojado a él, a su esposa y a sus seis hijos mientras aún estaba en su cama de hospital.

Vernon Moore parado en la cocina de su departamento de River Glen. (Chava Sanchez/LAist)

La violencia en River Glen, mientras tanto, ha continuado. Para verificar si los visitantes tenían armas, Moore dijo que revisaba a las personas, bajo la apariencia de un abrazo amistoso. El 17 de octubre de 2019, unos meses después de hablar con KPCC/LAist, Moore fue asesinado a tiros en el estacionamiento del complejo River Glen. Tenía 51 años de edad.

La policía no tiene un sospechoso.

OILDALE: 'NO SOBREVIVIBLE'

24 de enero del 2016 — justo antes de la medianoche

Las llamadas al 911 seguían llegando. Los despachadores se preocuparon. "¿Hay alguien adentro?," Preguntó una persona que llamaba. "Está ardiendo mal," respondió la persona que llamó.

El primer camión de bomberos llegó al parque de casas rodantes antes de la medianoche, solo minutos después de que estalló el incendio. Dos camiones más estaban muy cerca.

Los bomberos avanzaron hacia el espacio nueve. Encontraron la casa móvil completamente envuelta en llamas y un incendio que había saltado a dos casas móviles cercanas. Era una "atmósfera no sobrevivible," dijeron los bomberos. No pudieron intentar un rescate.

Un ayudante del sheriff encontró a Rodriguez, la madre de la bebé Jenica, afuera de la casa móvil. Empezó a llorar: "Mi bebé, mi bebé, mi bebé."

Veintiún miembros del departamento de bomberos respondieron al incendio. Uno era un investigador de incendios provocados, el capitán Richard Turner. Podía ver el humo vertiéndose en el cielo mientras conducía. Él entrevistó a Rodriguez. Llevaba su pijama y chanclas, una cobija sobre ella para abrigarse. "Solo vi fuego y mucho humo," dijo Rodriguez. Pero Turner tuvo que parar la entrevista porque Rodriguez comenzó a sollozar sin control.

Los bomberos apagaron el fuego con miles de galones de agua. Finalmente, 23 minutos después de la medianoche, lo apagaron.

Los restos quemados de la casa móvil donde murió Jenica Okianna Lozano, de 5 meses, en el incendio de 2016. (Felix Adamo/El Californiano de Bakersfield))

Jenica Okianna Lozano murió en su cuna. Una autopsia concluyó que la inhalación de humo la mató, probablemente unos minutos después de que comenzara el incendio. Tenía 5 meses y 4 días de edad.

Un forense adjunto la encontró vestida con los restos de su pijama rosa. Sus dientes de leche recién comenzaban a aparecer.

BAJOS COSTOS, ALTOS MÁRGENES

La mayoría de las propiedades conectadas a Nijjar se hallan áreas pobres de sus condados, según un análisis de datos censales y ubicaciones de parcelas identificadas por KPCC/LAist.

En declaraciones y documentos judiciales revisados por KPCC/LAist, Nijjar no explica su enfoque en las propiedades "C y D -- jerga inmobiliaria para edificios más antiguos en áreas de bajos ingresos. Una vez, Nijjar calificó un edificio de Riverside que su compañía posee como "D menos."

El párrafo final de la declaración de PAMA a KPCC/LAist dice que la compañía hace un esfuerzo "para crear viviendas seguras y asequibles para los residentes de bajos ingresos del sur de California."

Las entrevistas con expertos en vivienda y bienes raíces ofrecen otra explicación para ser propietario de los pobres: la vivienda de bajos ingresos puede ofrecer márgenes más altos.

Matthew Desmond, el sociólogo de Princeton, publicó un estudio el año pasado sobre el negocio de alquilar a inquilinos de bajos ingresos. Su estudio demostró que los propietarios obtienen ganancias sustancialmente más altas alquilando en áreas pobres que en las más ricas. Desmond señaló los menores costos operativos y las facturas de impuestos a la propiedad en áreas de bajos ingresos. Y aunque las rentas en los barrios más pobres son más bajos, dijo, a menudo "no son significativamente más bajos."

El estudio determinó que en los barrios más pobres de Milwaukee, las ganancias podrían ser el doble por mes, por unidad, en comparación con las áreas más ricas. El modelo de bajo costo y alto beneficio también resultó ser cierto cuando los investigadores analizaron datos a nivel nacional.

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En 2017, el antiguo administrador de propiedades de Los Ángeles, Alec Bernstein, examinó varias propiedades en el vecindario de Los Ángeles de Baldwin Village. Uno de ellos fue el Chesapeake Apartments, de 425 unidades, propiedad de entidades conectadas a Nijjar desde 1996.

Bernstein estuvo allí a pedido de la oficina del Fiscal de la Ciudad de Los Ángeles, que se estaba preparando para demandar a Nijjar y a la Administración de PAMA por cuestiones de seguridad. Mientras caminaba por el complejo, Bernstein se alarmó. Observó que era "propiedad y operación de una manera asombrosamente laxa y deficiente." Escribió en una declaración presentada ante el tribunal que las propiedades cercanas que no pertenecen a PAMA "obviamente operaban de una manera infinitamente mejor."

Bernstein continuó: "No recuerdo haber visto nunca una propiedad de este tamaño y valor, de propiedad de y operada por personas o entidades que tengan un perfil financiero muy sustancial, tan descuidada, premonitoria y aparentemente sin timón."

La acción judicial alega que la propiedad de PAMA "ha estado plagada de crímenes desenfrenados durante décadas" y que PAMA mostró poco interés en lidiar con ella. "Cualquier persona que ponga un pie en o cerca de la Propiedad está en riesgo de convertirse en víctima de un delito," dijo la denuncia.

En 2017, el fiscal de la ciudad de Los Ángeles trató de obligar a Mike Nijjar a vivir en los Apartamentos Chesapeake en Baldwin Village, en Los Ángeles. (Chava Sanchez/LAist)

Los oficiales de LAPD tenían miedo de visitar el complejo, según el abogado de la ciudad, y a menudo patrullaban en grupos de ocho personas.

El abogado de la ciudad trató de obligar a Nijjar a vivir en la propiedad y despojar a PAMA de las tareas administrativas.

Los abogados de PAMA se opusieron enérgicamente, y el juez James C. Chalfant aplastó las solicitudes. Sin embargo, el juez estaba profundamente preocupado por los problemas de seguridad, y dijo en una audiencia: "No veo ninguna razón por la cual la Ciudad y el departamento de policía deberían asumir el costo fiscal... Cuando los propietarios ganan entre cuatrocientos y quinientos mil dólares mensuales en alquiler."

Los propietarios que alquilan en áreas de bajos ingresos no necesitan escatimar en mantenimiento para obtener ganancias, dijo Berstein en una entrevista. “Si tu vecino tiene una gran propiedad,Á preguntó, “¿por qué no la tuya también? Es una falta de voluntad, una falta de gestión, una falta de comprensión."

El caso se resolvió. PAMA negó la responsabilidad, pero se comprometió a agregar guardias de seguridad y cerraduras, y proporcionar cuatro cargas gratuitas de lavado de ropa por mes y tarjetas de regalo Albertsons de $50, una por unidad, a los inquilinos.

Debido a que Nijjar se negó a expresarse para este artículo, y debido a que el funcionamiento interno de sus negocios es un secreto celosamente guardado, los procedimientos judiciales proporcionan una ventana rara al hombre y su imperio inmobiliario.

En un caso de 2002, el Centro de Derechos de la Vivienda, un grupo de defensa sin fines de lucro alegó que PAMA discriminó a las familias con niños en un complejo de South El Monte. La demanda citó una carta de Everet Miller, un ejecutivo de PAMA:

"Emitiremos un aumento de alquiler de $50 por mes a los inquilinos que tienen niños jugando en la propiedad. No aceptaremos excusas sobre el verano, el trabajo, etc., los niños pueden ir a otro lugar a jugar."

El caso se resolvió en 2006.

Otra acción judicial, de 2010, siguió a un accidente de bicicleta en un parque de casas rodantes dirigido por PAMA en Yucaipa, donde una niña de 3 años se cayó de un acantilado sin cerca y sufrió una grave lesión en la cabeza y el cerebro. Un jurado encontró que PAMA Management y otra de las compañías de Nijjar, Nijjar Realty, fueron negligentes: tuvieron que pagar más de $1.2 millones a la familia de la niña.

Los empleados presentaron una tercera acción judicial en 2018 por salarios no pagados, alegando que Nijjar y su familia "han cosechado millones de dólares de ganancias de este modelo comercial ilícito e ilegal". Nijjar, su familia y socios comerciales negaron las reclamaciones. El caso aún está pendiente.

Una saga legal que comenzó en 2011 entró en detalles notables.

Los registros judiciales muestran una cucaracha dentro de un nebulizador perteneciente a la hija de un inquilino de PAMA.

Fuente: Superior Court of State of California, Riverside County

Comenzó con tres intentos de PAMA para desalojar a la familia Jimenez de su departamento de Riverside. El tercero fue a juicio. Una de las acusadas, Tiffany Jimenez, dijo en una declaración judicial que las cucarachas caían del techo a la comida mientras cocinaba, y que podía sentir cucarachas arrastrándose sobre su cuerpo por la noche. Las filtraciones de agua, goteando desde la unidad de arriba, empeoraron los problemas de cucarachas, alegó el abogado de la familia.

Una fotografía presentada en el juicio mostró una cucaracha que se había metido dentro del nebulizador de la joven hija de Jimenez, que tenía asma.

El jurado deliberó durante menos de una hora antes de unirse unánimemente con la familia Jimenez. Los miembros del jurado determinaron que el valor justo de alquiler de la unidad era de cero dólares y ordenaron a PAMA que solucionara los problemas eléctricos, de plomería y de cucarachas.

Después de ganar su lucha de desalojo en la corte, la familia Jimenez presentó una acción judicial por las condiciones en su departamento.

En un video de su declaración para ese caso, Mike Nijjar expresó poca emoción más allá del aburrimiento y la irritación leve. Pero a veces, su desinterés se convirtió en furia.

En un momento, Nijjar gritó: “Has hecho suficientes expediciones de pesca. Usted fabricó esta acción judicial estúpida."

“¿Cómo?,Á Preguntó el abogado de los demandantes.

Nijjar tronó de vuelta: "¡Pusiste esas cucarachas en esos lugares! ¡Pagaste a estas personas para que vinieran a testificar!"

Más tarde le dijo al abogado: "No te hagas el inteligente conmigo; es tu casa la que probablemente tiene cucarachas."

Durante la declaración jurada, Nijjar golpeó la mesa. Dijo que las afirmaciones que enfrenta en las acciones judiciales están inventadas. "Si hay personas corruptas que viven en apartamentos con actividades delictivas que buscan algo gratis, sí, hay muchas personas que pueden testificar en contra de PAMA."

Nijjar y PAMA tienen fama de luchar duro y de utilizar todas las herramientas legales disponibles. Los abogados que representan a los inquilinos dicen que los abogados de Nijjar y la gente con la que trabaja, son hábiles, caros e implacables.

Grant Riley ha estado presentando lo que él llama casos de "viviendas de barrios marginales" durante una década. "Mire, Mike Nijjar y su hermana Daljit Kler son clientes muy difíciles," dijo. “Son dueños de muchos apartamentos, son propietarios de apartamentos difíciles. Y adoptan una postura muy agresiva cuando son demandados.Á

Riley escribió en una declaración legal que los abogados de PAMA "hicieron este caso imposiblemente difícil y costoso de litigar." Nijjar y PAMA, escribió, "rechazaron todos los esfuerzos para llegar a un acuerdo y tenían una cantidad ilimitada de fondos disponibles para litigar el caso."

En la práctica, eso significa cientos de preguntas escritas, pesadas solicitudes de documentación y respuestas de presentación de pruebas “incompletas o evasivas,Á según April Blackman, otra abogada que ha representado a los inquilinos en acciones judiciales contra PAMA.

“Mi experiencia con PAMA es que ellos sí luchan duro. Y niegan, y culpan,Á dijo Blackman. "Simplemente parecen ser inmunes a nuestras leyes."

Las empresas relacionadas con Nijjar no solo son demandadas, sino que también pasan a la ofensiva. Después de un incendio en 2005, Pete Nijjar - hermano de Mike y entonces socio comercial - demandó a la compañía de seguros Nijjar Realty. Un juez dictaminó que el caso carecía de fundamento, pero no antes de que los procedimientos condujeran a la divulgación de la póliza de seguro.

Según esa póliza, fechada en julio de 2004, Nijjar Realty estaba asegurando 415 propiedades que generaron un ingreso de $78 millones en dólares de hoy. Hoy, las empresas conectadas a Nijjar poseen miles de propiedades más.

(Dan Carino por LAist)

EL CAMINO DE NIJJAR A PAMA

En 1966, Swaranjit Nijjar llegó al campus de Yuba College en una zona rural del norte de California. Acababa de mudarse de la India, y mientras estaba en la escuela también cosechaba duraznos en la granja de su tía. No duró en ese trabajo. "Me asustaba demasiado recoger duraznos," diría más tarde, y por eso “quería escapar.Á

Aunque Nijjar rechazó las solicitudes de entrevistas, compartió su historia personal en una declaración de 2011. Dejando Yuba College y la granja de duraznos, se dirigió 300 millas al sur hacia San Luis Obispo. Allí obtuvo su licenciatura en ingeniería industrial en California Polytechnic State University, mientras trabajaba en un McDonald's.

Cuando era joven, tomó una serie de trabajos ocasionales, ninguno en bienes raíces. Condujo camiones de 70 pies para el gigante petrolero Halliburton, testificó, chocando varias veces antes de ser despedido. Se instaló en el área de Los Ángeles y pasó de empleador a empleador: una compañía de alimentos, una compañía de herramientas, SoCal Edison.

No fue hasta mediados de la década de 1970 que Nijjar ingresó a los bienes raíces. Trabajó para un agente de bienes raíces, colocando anuncios clasificados en el periódico Los Angeles Times. Para entonces, Nijjar estaba usando el apodo, Mike. En 1978, obtuvo su propia licencia de corredor de bienes raíces.

En la misma declaración, un abogado le preguntó a Nijjar por qué decidió obtener una licencia. Nijjar hizo una pausa de 12 segundos completos, miró alrededor de la sala y sonrío: "No sé, [para] ser sincero contigo."

Pero continuó con eso. En 1979, presentó escrituras constitutivas para su propia compañía, Nijjar Realty. Nijjar ha declarado que poseía el 80% del negocio en ese momento. El resto fue dividido por su amigo Sad Chadha y su hermano Paramjit ‘Pama’ Nijjar.

En una declaración de 2012, Nijjar dijo que de ahí obtuvo el nombre de la empresa. Un sitio web de PAMA Management, que ya no está en vivo pero disponible en archivos de Internet, describió a PAMA como un acrónimo de Prosperity Aspire Motivation Achievement (“Prosperidad Aspira Motivación LogroÁ).

En los primeros años, Nijjar Realty vendía principalmente bienes raíces, pero en 1986 la compañía se expandió para incluir servicios de administración de propiedades.

Una recesión inmobiliaria en 1993 reunió a Nijjar con su socio comercial durante el próximo cuarto de siglo: Everet Miller. El nativo del sur de California vendió aceites y grasas comestibles para Proctor & Gamble, y en las décadas de 1980 y 1990 trabajó para varias instituciones financieras, según las declaraciones.

"Mike solo necesitaba ayuda con algunas partes de la operación," declaró Miller años más tarde, señalando que cuando unieron fuerzas, Nijjar buscaba orientación para establecer y aumentar las rentas (El comentario que el abogado de PAMA le envió a KPCC/LAist también fue en nombre de Miller).

A mediados de la década de 1990, PAMA anunciaba "más de 200 ubicaciones en el Valle de San Gabriel." Pero la mayor oportunidad de la compañía llegó con la crisis de la vivienda en 2008, cuando un exceso de casas y edificios de apartamentos se hizo disponible a precios extremadamente bajos. PAMA comenzó una expansión dramática.

Nijjar y Miller fueron parte de una transformación a nivel nacional en el mercado de viviendas de alquiler, ya que las grandes corporaciones compraron miles de propiedades, dejando de lado a los propietarios familiares.

A través de una creciente armada de entidades, Nijjar comenzó rápidamente a comprar bienes raíces en todo el sur de California, lo que queda indicado por los registros de propiedades. Empujó a zonas diezmadas por la crisis, incluido el Inland Empire, el Antelope Valley y, más recientemente, el condado de Kern.


Año Por Año: Construyendo un Imperio

Desde fines de la década de 1970, las compañías pertenecientes y conectadas a Mike Nijjar han estado adquiriendo propiedades en el condado de Los Ángeles.

A mediados de la década de 2000, el negocio comenzó a moverse hacia el este, inicialmente en el condado de San Bernardino.

Luego, el creciente imperio inmobiliario compró cientos de parcelas a precios de liquidación cuando la Gran Recesión golpeó el Inland Empire.

En el condado de Riverside en los últimos 15 años, las entidades conectadas a Nijjar compraron más de 1,000 parcelas.

Más del 80% de las parcelas actualmente conectadas a PAMA y Nijjar ubicadas en los condados de L.A., San Bernardino y Riverside fueron adquiridas después de 2008.

Fuente: Análisis de KPCC/LAist de los datos de los tasadores del condado de los condados de Los Ángeles, Riverside y San Bernardino.


En un eciente anuncio de trabajo, PAMA y Nijjar Realty dijeron que tenían unos 500 empleados. El anuncio se jactaba de que PAMA fue "uno de los primeros motores en [la] nación en comprar viviendas de alquiler unifamiliares," comprando 3,000 de ellos en 2015. La publicación de trabajo también declaró que PAMA posee y administra más de 18,000 unidades (El análisis de KPCC/LAist de los registros de propiedad estima que las entidades vinculadas a Nijjar poseen aproximadamente 16,000 unidades en los condados de Los Ángeles, San Bernardino, Riverside, Sacramento y Kern, y en el condado de Tarrant, Texas).

Nijjar no posee propiedades de alquiler en su propio nombre, Miller ha testificado. En cambio, las propiedades de él y su familia se extienden a través de una constelación de más de 170 entidades comerciales: una combinación de sociedades, sociedades en comandita simples y sociedades de responsabilidad limitada, según un análisis de KPCC/LAist de datos del Secretario de Estado de California. Las entidades tienen nombres como Iceberg Investments, Starlight Management 17 y Golden Opportunity No. 14.

Nijjar testificó en 2019 que es el accionista mayoritario de PAMA Management, Inc. Las propiedades conectadas a Nijjar generalmente se centran en una sociedad en comandita simple. Típicamente, las entidades no hacen mucho, testificó Miller en 2018: están formadas para poseer el título y no tienen empleados reales. Dijo que una sociedad generalmente sirve como socio general y posee una pequeña porción; un fideicomiso familiar de Nijjar posee el resto, hasta el 99%.

Tener varias entidades bajo un mismo marco puede ayudar a proteger a los interesados de la responsabilidad en caso de una acción judicial. Muchas empresas inmobiliarias utilizan docenas de entidades, frecuentemente ocultando la identidad del dueño de una propiedad.

Las empresas Nijjar que poseen propiedades a menudo contratan a PAMA para servicios de administración de propiedades, tales como el cobro de alquileres y reparaciones, según documentos públicos y declaraciones revisadas por KPCC/LAist. (Muchas de las viviendas unifamiliares han sido administradas por otra entidad conectada a Nijjar, I E Rental Homes.) En otras palabras, Mike Nijjar contrata efectivamente con Mike Nijjar.

Durante décadas, también ha sido propietario de una ferretería en El Monte donde los trabajadores de mantenimiento de PAMA compran suministros. Las ventas se suman: en 2011, los trabajadores de mantenimiento gastaron hasta $300,000 por mes en la tienda, según el testimonio de su gerente de toda la vida (El gerente, el entonces cuñado de Nijjar, agregó que Mike Nijjar nunca había puesto un pie adentro).

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Nijjar también decide qué apartamentos y casas comprar. Según su testimonio, en ocasiones ha conducido a una propiedad que está considerando comprar y ha tomado la decisión desde su auto.

Sin embargo, se ha desconectado de muchos aspectos del negocio. Raramente se involucra en decisiones de contratación o despido, dijo Miller en una audiencia de 2018. Pero ha elevado a los miembros de su familia a roles importantes.

Su hijo menor, Michael Preet Nijjar, dirige el brazo del negocio que brinda servicios de lavandería en las propiedades administradas por PAMA. Michael Preet está siendo preparado para hacerse cargo de la empresa, declaró Miller en 2018. El joven Nijjar también es un "miembro orgulloso" del grupo propietario de Vegas Golden Knights, según el sitio web de la National Hockey League (Liga Nacional de Hockey). (El comentario que el abogado de PAMA envió a KPCC/LAist también fue en nombre de Preet.)

Y Nijjar ha delegado los deberes de administración de propiedades a su hermana, Daljit Kler, quien, al igual que otros miembros de la familia Nijjar, no respondió a una solicitud de comentarios. "Ella tiene el 100% de control," declaró una vez. "Ella no necesita mi permiso." Kler es ocho años más joven que su hermano, pero tienen décadas de experiencias compartidas - ella también cosechó duraznos.

OILDALE: ‘INDIFERENCIA TOTAL POR LA LEY’

Mientras Rodriguez y Lozano estaban de luto por la muerte de su hija de 5 meses, Turner, el investigador del incendio provocado, comenzó a tratar de determinar qué causó el incendio. No fue fácil. Los bomberos seguían extinguiendo los puntos calientes en el frío aire nocturno.

Turner se acercó a la casa móvil y la rodeó, moviéndose en sentido horario. Vio que la unidad había sufrido graves daños por fuego. Una pared se había derrumbado.

Entró y cruzó la cocina hasta el dormitorio. "Todo era una especie de gota derretida," diría más tarde en la corte, refiriéndose al cableado y al panel de interruptores en el dormitorio. Encontró una caja de metal que parecía un calentador.

No encontró un detector de humo, que es requerido por ley, en las habitaciones.

Turner también inspeccionó las dos residencias vecinas que se incendiaron.

Tampoco encontró detectores de humo en esas.

Turner concluyó que la causa era el calentador o un problema eléctrico. No encontró ningún mal uso del calentador.

Los agujeros en el techo de la casa pueden haber permitido que el aire ingresara y alimentara el fuego.

En un informe, escribió: "Creo que Pama Management Company ha sido negligente en sus operaciones comerciales." Turner también solicitó cargos contra PAMA "por negligencia criminal."

Este es el único caso que conozco donde la negligencia de un licenciatario de bienes raíces fue tan severa que condujo a la pérdida de vidas humanas. -- James Demus
Abogado del Departamento de Bienes Raíces de California

Turner no fue el primer regulador gubernamental que visitó el Trailer Park de 4J. Tres semanas antes del incendio, un inspector de viviendas del estado había pasado por el parque. Se sorprendió al ver personas que vivían en casas móviles sin licencia: como inspector del área, debería haber sido notificado para poder revisarlas antes de instalarlas.

Sin embargo, allí estaban. El inspector, Robert Martinez, entregó a PAMA un aviso por escrito de que siete casas móviles, incluida la casa donde moriría la bebé Jenica, no estaban permitidas para la ocupación humana. También encontró un peligro eléctrico inminente en una casa móvil. PAMA recibió la orden de solucionar los problemas.

Poco después del incendio, PAMA afirmó que había cumplido con la orden; un juez calificó el reclamo de PAMA como "no corroborado."

Después del incendio, los reguladores del California Department of Real Estate (Departamento de Bienes Raíces de California) lo examinaron más detenidamente. La propiedad era propiedad de Cobra 28 No. 7, LP y estaba administrada por Nijjar Realty, que estaba haciendo negocios como PAMA Management. La compañía no había obtenido un permiso para instalar la casa móvil en el espacio número 9; no estaba legalmente permitido alquilar la casa rodante donde murió Jenica.

Rodriguez y Lozano, de solo 16 y 17 años en ese momento, habían estado desesperados por un lugar para vivir. Entonces, la hermana mayor de Rodriguez, Angélica Rodriguez, firmó el contrato de arrendamiento, al menos, le dijo a los investigadores que pensaba que estaba firmando documentos de alquiler.

De hecho, ella firmó la documentación de "alquiler con opción a compra" y estaba comprando la casa móvil por $10,000, a una tasa de interés del 10%, más del doble de la tasa vigente para un préstamo hipotecario típico en ese momento.

Incluso si Angélica entregara todos los pagos a tiempo, le tomaría años pagar una casa móvil que estaba en muy mal estado. También se vio obligada a pagar otros $ 325 por mes: alquiler por el espacio en el que estaba la casa móvil.

Los reguladores estatales determinaron que Nijjar Realty violó la ley de bienes raíces de varias maneras: el agente de ventas que habían usado no tenía licencia. La casa móvil no había sido instalada por un contratista con licencia. La compañía no utilizó una compañía de custodia autorizada. Y no le dieron a Angélica el título ni el registro.

El informe del investigador fue directo: Nijjar Realty "le debía a los compradores todas las protecciones al consumidor descritas en la ley." En cambio, el agente sin licencia de PAMA vendió casas móviles sin revelaciones básicas de que estaban "en condición dilapidada."

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Done ahora
La unidad tampoco tenía detectores de monóxido de carbono, como lo exige la ley.

PAMA, concluyó el investigador estatal, mostró "una total indiferencia por la ley."

Un abogado del Departamento de Bienes Raíces llegó a una conclusión similar, escribiendo en un expediente judicial que "desde el punto de vista de una licencia de bienes raíces, también fue una supresión engañosa de información que era deber de los licenciatarios revelar." El abogado agregó que "una indiferencia total por todos los estatutos y reglamentos del Código de Salud y Seguridad destinados a proteger al público condujo a la muerte de un bebé. Esa conducta por sí sola es inaceptable para cualquier licenciatario de bienes raíces."

En una entrevista con KPCC/LAist, el abogado del Departamento de Bienes Raíces, James Demus, dijo: "Este es el único caso que conozco donde la negligencia de un licenciatario de bienes raíces fue tan grave que condujo a la pérdida de vidas humanas."

(Dan Carino por LAist)

IMPERIO DE TARIFAS Y DESALOJOS

Si bien los inquilinos alegan y los reguladores dicen que PAMA es laxo o incluso negligente con el mantenimiento, la compañía es implacablemente eficiente en cuanto a cobrar la renta y acumular tarifas. Lo anterior según testimonios legales y ex empleados de PAMA que hablaron con KPCC/LAist.

Retener depósitos de seguridad, en particular, puede ser lucrativo. Los estados financieros muestran que en PAMA, este flujo de ingresos en particular se conoce como "depósitos de seguridad ganados."

"No puedo recordar a nadie que haya recibido de vuelta el depósito completo, cuando trabajé allí durante un año y medio," dijo un ex agente de arrendamiento de PAMA que pidió que se ocultara su nombre por temor a que su carrera pudiera verse dañada.

La ex empleada de PAMA, Breanna Cook, atendió teléfonos en el área de Yucaipa. "Yo recibía llamadas de personas que decían, ya sabes, que han estado tratando de contactar a alguien por años, solo para recuperar su depósito," recordó.

Durante la acción judicial de la familia Jimenez, PAMA produjo un estado financiero que abarca cinco años en una propiedad de 34 unidades en Riverside. En un año, la declaración muestra que cero dólares en depósitos de seguridad fueron devueltos a los inquilinos, mientras que PAMA retuvo $13,100 en depósitos, o el 5% de los ingresos de la propiedad.

El mismo informe financiero apunta a otra fuente de ingresos: tarifas por retraso de $50, escrito en contratos de arrendamiento y a menudo subrayado para enfatizar (A pesar del número considerable de hispanohablantes que alquilan de PAMA, y una ley estatal que requiere que un contrato de arrendamiento negociado en español debe ser proporcionado en español, los contratos de arrendamiento de la compañía solo se ofrecen en inglés, según el testimonio de Kler, la hermana de Nijjar).

Para los inquilinos que viven en el último escalón de la escala socioeconómica, estas tarifas pueden ser paralizantes. "Cincuenta dólares son decisivos en términos de alimentar a su familia," dijo Riley, el abogado que demandó a PAMA en el caso que produjo el informe financiero.

Muchos de nuestros inquilinos viven literalmente de sueldo a sueldo; No se necesita mucho para empujarlos al límite. -- Everet Miller
Socio comercial de larga data de Mike Nijjar en PAMA

El documento indica que en la mayoría de los años, los recargos por atraso generaron algunos miles de dólares adicionales de solo las 34 unidades de alquiler en la propiedad de Riverside; para las 16,000 unidades estimadas, los cargos por pagos atrasados podrían sumar más de un millón de dólares por año.

Otra acción judicial, presentada en el condado de Los en 2012, alegó que un único recargo por mora puede poner en marcha una serie de cargos en cascada. En la demanda, el abogado del demandante, John Mittleman, escribió: "Incluso si un inquilino paga la renta de febrero a tiempo, el cargo por pago atrasado de $50 [para enero] ... se deduce primero," lo que significa que el inquilino sigue atrasado por $50. Entonces, dijo Mittleman, los inquilinos podrían verse afectados con otro recargo por retraso en febrero, a veces sin su conocimiento. Esas tarifas impagas podrían conducir a un desalojo, dijo, completando "un ciclo pernicioso y feo."


El Cargo por Pago Atrasado de $50: Cómo Se Suma
Los inquilinos en el nivel inferior del mercado de alquiler a menudo tienen que decidir entre pagar el alquiler a tiempo y cuánta comida pueden poner sobre la mesa. Aquí hay un vistazo a cómo una multa aparentemente pequeña puede causar estragos financieros y eventualmente conducir al desalojo.

Haga clic en las flechas debajo de [< >] para controlar el control deslizante.

Enero

Un inquilino de PAMA paga $750 en alquiler, que debe pagarse el primer día de cada mes. El inquilino paga su renta el 3 de enero. Se le cobra un cargo por pago atrasado

RENTA: $750
CARGO POR ATRASO COBRADO: $50

TOTAL PAGADO: $750

SALDO PENDIENTE: $50
TOTAL DEBIDO MES SIGUIENTE: $800

(Dan Carino para LAist)

Febrero

El inquilino paga su renta de febrero a tiempo, pero no puede pagar el cargo por atraso de $50 que todavía debe de enero. Ese cargo por pago atrasado se deduce primero de su pago de alquiler, por lo que todavía le faltan $50 para pagar el alquiler de febrero.

RENTA: $750
CARGOS POR ATRASO PENDIENTE: $50

TOTAL DEBIDO ESTE MES: $800
TOTAL PAGADO: $750
NUEVOS CARGOS POR ATRASO COBRADOS: $50

SALDO TOTAL PENDIENTE: $100

(Dan Carino para LAist)

Un Ciclo Vicioso

El inquilino paga su alquiler a tiempo todos los meses en adelante, pero el cargo por atraso de $ 50 del mes anterior se resta de su alquiler primero, lo que hace que su pago de alquiler sea incompleto. Se añada otro cargo por atraso.

Si el inquilino no puede desenterrarse de la montaña de los cargos por pagos atrasados acumulados, le deberá $ 600 a PAMA en diciembre, además de su alquiler mensual. Es decir, si PAMA ya no lo ha desalojado.

(Dan Carino por LAist)

La máquina de desalojo de PAMA se extiende por el sur de California.

Las empresas conectadas a Nijjar han cerrado la puerta a los inquilinos más de 4.300 veces desde 2010 en los condados de Los Ángeles y San Bernardino, y están detrás de uno de cada 20 de todos los cierres de puertas de inquilinos en el condado de San Bernardino en la última década, según datos de los departamentos del alguacil del condado.

Guía de Desalojos de PAMA
Un manual de empleados de PAMA Management, que surgió durante los procedimientos legales, incluye un calendario de desalojos, que muestra cuándo presentar una solicitud, y un diagrama de flujo de desalojo, que describe el proceso
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Algunos inquilinos en propiedades conectadas a Nijjar dicen que los avisos de desalojo son tan comunes que ya no son notados. Una inquilina de Pomona dijo que vio un aviso en la puerta de un vecino que había recientemente muerto.

Los manuales de administración de PAMA para empleados revisados por KPCC/LAist incluían un calendario de desalojo, que mostraba cuándo presentar una solicitud, y un diagrama de flujo de desalojo, que presentaba el proceso.

PAMA tiene contratos con empresas externas de servicios de desalojo. En 2012, PAMA utilizó varias empresas para presentar aproximadamente 140 desalojos por mes, declaró Miller.

Una de las empresas, Fast Eviction Services, anuncia una promoción para las empresas que les envían trabajo: bolsos de marca de diseñador para nuevos casos de desalojo.

Fuente: Fast Eviction Services

Aunque los propietarios tienen el derecho de desalojar a los inquilinos que no pueden pagar la renta o que rompen los términos de su contrato de arrendamiento, un creciente cuerpo de investigación detalla los efectos duraderos del desalojo en las familias y las comunidades. El desalojo rápido y frecuente "comienza a romper el tejido de cohesión en un vecindario," dijo Lavar C. Edmonds, del Laboratorio de desalojo de Princeton, que estudia cómo los desalojos impactan a las comunidades. Los desalojos pueden traumatizar a los niños y provocar la pérdida de empleo y la depresión entre los adultos.

Los desalojos a menudo se ven como el resultado de la pobreza, pero investigadores como Edmonds dicen que el desalojo en sí mismo causa y empeora la pobreza. Con una marca roja en su historial de alquiler, los inquilinos a menudo tienen dificultades para encontrar una vivienda.

Eso es cierto en PAMA Management. El ex miembro del personal de PAMA, Albert Moran, dijo a KPCC/LAist que, para los posibles inquilinos, "siempre y cuando no tuvieran un desalojo [en su registro], entonces no había problemas."

PAMA es consciente de cuán altos son los riesgos para los inquilinos que enfrentan desalojos.

“Muchos de nuestros inquilinos viven literalmente de un sueldo a otro; no se necesita mucho para llevarlos al límite," declaró el compañero de Nijjar, Miller, en 2011. Sin embargo, dijo: "No podemos ser agresivos y enviar a Guido con un bate de béisbol y romperles las rótulas. El sistema es el sistema."

Los defensores y abogados también dijeron que PAMA usa los desalojos para tomar represalias contra las quejas sobre las condiciones de vida y el mantenimiento.

“Los inquilinos tienen miedo de levantar el teléfono debido a las represalias. Porque van a terminar en la calle, desalojados, por expresar una preocupación," dijo Elizabeth Signorelli, de la organización sin fines de lucro Fair Housing Council of Riverside County (Consejo de Vivienda Justa del Condado de Riverside).

Debido a que la gran mayoría de los edificios conectados a Nijjar se encuentran en áreas sin control de precios de alquiler, sus compañías han tenido amplia libertad para establecer y aumentar los precios de alquiler por capricho. "También toman represalias aumentando la renta," dijo Signorelli. "Eso sacará [a los inquilinos] - eso les dará una lección por haber pedido reparaciones."

Miller ha testificado que los aumentos en la renta no son represalias. En cambio, dijo: "Es un poco subjetivo." Dijo que considera las condiciones del mercado, cuánto tiempo ha vivido un inquilino allí y la fecha del último aumento. "Si no hubiera aumentado su renta en un año, probablemente les daría un aumento en la renta."

OILDALE: EN LA OFENSIVA

Después del incendio que mató a la bebé Jenica, las agencias gubernamentales intentaron responsabilizar a Nijjar y a PAMA Management.

El Departamento de Bienes Raíces de California, basándose en una investigación realizada por Housing and Community Development, se movilizó para revocar las licencias de bienes raíces de Nijjar Realty, PAMA Management, Mike Nijjar, su hermana Daljit Kler y Everet Miller.

El abogado de la agencia presentó una acusación que dependía de las complejidades de las leyes y licencias de bienes raíces.

Notó que, si bien Mike Nijjar había sido el "oficial designado" de Nijjar Realty durante 35 años, había renunciado al título de su asociada de siempre, Everet Miller, dos años antes del incendio. Aún así, la presentación legal del estado identificó a Nijjar como el "propietario, titular de todas las oficinas corporativas y director único" de Nijjar Realty.

Nijjar y Kler "se negaron" a presentarse a una audiencia, escribió el fiscal estatal, incluso después de que ella solicitó su presencia.

Everet Miller sí compareció. Era el oficial designado, lo que significa que era responsable de garantizar que la empresa cumpliera con las leyes y regulaciones de bienes raíces. Después de tres días de audiencias, el juez revocó la licencia de bienes raíces de Miller y revocó la licencia de Nijjar Realty, Inc. Miller y la compañía están luchando contra la decisión; se fijó una audiencia para abril. (Los licenciatarios también pueden pasar por un proceso de "rehabilitación" a través del Departamento de Bienes Raíces).

Un juez le permitió mantener su licencia.

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Hubo otro intento de ejecución luego de la muerte de la bebé Jenica. La oficina del fiscal de distrito del condado de Kern investigó y revisó una carpeta de ubicaciones de viviendas de alquiler y violaciones relacionadas con PAMA. Según un informe del caso, la agencia consideró un cargo de asesinato contra PAMA Management.

Finalmente, el fiscal de distrito acusó a la compañía en 2018 de homicidio involuntario. Los documentos no nombran a Nijjar, Miller ni a ninguna otra persona.

En una audiencia preliminar en Bakersfield, un abogado de PAMA argumentó que no estaba claro quién era el dueño del parque de casas móviles, citando una "obvia falta de pruebas."

El fiscal de distrito adjunto Nicholas Lackie respondió: "Un sofisticado propietario de los barrios marginales elabora una estructura corporativa complicada para protegerse de la responsabilidad que causa la muerte de un bebé recién nacido."

Pero su argumento no prevaleció. El juez dijo que no se presentaron suficientes pruebas para avanzar con el cargo, y el caso fue desestimado.

Los cargos penales que había solicitado el investigador incendiario Richard Turner no llegaron a juicio.

'¿POR QUÉ LA CIUDAD NO ME HA PUESTO EN LA CÁRCEL?'

En 2011, mientras lo demandaban por condiciones en uno de sus complejos de apartamentos en el condado de Riverside, Nijjar defendió sus prácticas comerciales. Si esa propiedad era tan mala, preguntó: “¿Cómo es que otras personas viven allí? ¿Cómo es que la ciudad no ha venido a meterme en la cárcel?"

Aquí hay algunas respuestas posibles.

Primero, la aplicación está fragmentada. Los parques de casas móviles, por ejemplo, están regulados por el estado. Pero los apartamentos son monitoreados por ciudades y condados. Eso significa que un parque de casas rodantes y un complejo de apartamentos pueden sentarse uno al lado del otro, pero pueden ser regulados por diferentes agencias.

Para complicar aún más las cosas, los diferentes departamentos regulan diferentes aspectos de un edificio: en Los Ángeles, el Departamento de Servicios de Construcción permite trabajar en techos y plomería; un programa del departamento de vivienda verifica el cumplimiento de los códigos de construcción; y el departamento de bomberos inspecciona las violaciones del código de incendios.

Incluso cuando los inspectores visitan, pueden pasar por alto problemas graves: por ejemplo, los funcionarios de la ciudad inspeccionaron un edificio de Koreatown en 2008, lo que no llevó a acciones de seguimiento. Al año siguiente, ese edificio se derrumbó, hiriendo a cuatro personas.

Muchas inspecciones de alquiler son reactivas; no suceden hasta que un inquilino se queja, pero algunos inquilinos no se quejan por temor a represalias. E incluso las regulaciones estrictas pueden carecer de una aplicación adecuada en jurisdicciones con poco dinero.

Cuando los reguladores actúan, generalmente se enfocan en una propiedad a la vez, rara vez retroceden para evaluar todas las propiedades que posee el propietario, para buscar patrones. Es posible que ni siquiera conozcan la red de entidades conectadas que conforman un imperio inmobiliario moderno.

Yo podría ser dueño de 1,000 propiedades en Los Ángeles, pero podrían estar bajo 1,000 nombres diferentes de LLC o compañías fantasmas. Simplemente debe haber mucha más luz y transparencia sobre la cuestión de quiénes son los propietarios de nuestras ciudades. -- Matthew Desmond
Sociólogo de Princeton University

Red de afiliados de PAMA
ncontramos más de 170 sociedades en comandita simple, sociedades de responsabilidad limitada y sociedades de responsabilidad limitada relacionadas con Mike Nijjar, su familia y asociados.

Explore entidades conectadas al imperio inmobiliario de Mike Nijjar. Comience a escribir en el cuadro de búsqueda a continuación para filtrar la lista por nombre de la empresa, fecha de constitución o tipo de empresa (por ejemplo, Starlite, 2010, LLC).

Entidades Empezado Tipo
NIJJAR REALTY INC. 1979 Corp.
MAX'S HARDWARE, INC. 1981 Corp.
MALLORCA APARTMENTS, LTD. 1984 LP
SIOUEIROS LIMITED PARTNERSHIP 1984 LP
SSM INVESTMENTS, INC. 1985 Corp.
GROUP I EL MONTE, INC. 1993 Corp.
GROUP II AZUSA, INC. 1993 Corp.
GROUP IV POMONA, INC. 1993 Corp.
SAN GABRIEL PROPERTIES, INC. 1993 Corp.
GROUP I EL MONTE PROPERTIES, LTD., A CALIFORNIA LIMITED PARTNERSHIP 1993 LP
GROUP II AZUSA PROPERTIES, LTD., A CALIFORNIA LIMITED PARTNERSHIP 1993 LP
GROUP III SGV PROPERTIES, LTD, A CALIFORNIA LIMITED PARTNERSHIP 1993 LP
GROUP IV POMONA PROPERTIES, LTD., A CALIFORNIA LIMITED PARTNERSHIP 1993 LP
012-015 APTS, LLC, THE 1997 LLC
MP OPPORTUNITY PARTNERS I, LLC 1997 LP
MAX'S HARDWARE, LLC 1998 LLC
460 RANCHO MHP, A CALIFORNIA LIMITED PARTNERSHIP, THE 2001 LP
S & R VENTURE I, LLC 2001 LP
STARLIGHT MANAGEMENT 17, INC. 2002 Corp.
COBRA-28 LIMITED PARTNERSHIP 2003 LP
MOBILE HOME GROUP I, LP 2003 LP
MPN-14 LIMITED PARTNERSHIP 2003 LP
STARLIGHT MGMT-17 LP 2003 LP
GROUP V SAN BERNARDINO, INC. 2004 Corp.
ROPAIN LAUNDRY SERVICES, INC. 2004 Corp.
GROUP V SAN BERNARDINO, LP 2004 LP
COBRA-28, INC. 2005 Corp.
GROUP VII FRESNO PROPERTY, INC. 2005 Corp.
MOBILE HOME GROUP III, INC. 2005 Corp.
MPN-14 MANAGEMENT, INC. 2005 Corp.
THE 0312 RAMONA APTS., INC. 2005 Corp.
THE KINGSLEY APTS. 320, INC. 2005 Corp.
0312 RAMONA APTS., LP, THE 2005 LP
GROUP VII FRESNO PROPERTY, LP 2005 LP
KINGSLEY APTS. 0320, LP, THE 2005 LP
MOBILE HOME GROUP II, LP 2005 LP
MOBILE HOME GROUP III, LP 2005 LP
COVINA 023 - WOODS, 206, INC. 2006 Corp.
GOLDEN OPPORTUNITY INVESTMENTS INC 2006 Corp.
GROUP IX BP PROPERTIES, INC. 2006 Corp.
GROUP VIII COVINA PROPERTIES, INC. 2006 Corp.
GROUP X ROSEMEAD PROPERTIES, INC. 2006 Corp.
GROUP XI PICO RIVERA PROPERTIES, INC. 2006 Corp.
PAMA II CAPITAL, INC. 2006 Corp.
PAMA IV PROPERTIES, INC. 2006 Corp.
PLYMOUTH MHP 0325, INC. 2006 Corp.
SPARTAN VILLAGE APTS. 0340, INC. 2006 Corp.
THE INLAND AVE 0324, INC. 2006 Corp.
THE KINGSLEY APTS. 0334-0335, INC. 2006 Corp.
THE MPSN PROPERTIES, INC. 2006 Corp.
THE PARK VILLAGE APTS 0332, INC. 2006 Corp.
THE ROYAL PINES 330-331 EUREKA PROPERTIES, INC. 2006 Corp.
COVINA 023 - WOODS 206, LP 2006 LP
GOLDEN OPPORTUNITY INVESTMENTS LP 2006 LP
GROUP IX BP PROPERTIES, LP 2006 LP
GROUP VIII COVINA PROPERTIES, LP 2006 LP
GROUP X ROSEMEAD PROPERTIES, LP 2006 LP
GROUP XI PICO RIVERA PROPERTIES, LP 2006 LP
INLAND AVE 0324, LP, THE 2006 LP
KINGSLEY APTS. 0334-0335, LP, THE 2006 LP
MPSN PROPERTIES, LP, THE 2006 LP
PAMA IV PROPERTIES, LP 2006 LP
PARK VILLAGE APTS 0332, LP, THE 2006 LP
PLYMOUTH MPH 0325, LP 2006 LP
ROYAL PINES 330-331 EUREKA PROPERTIES, LP, THE 2006 LP
SPARTAN VILLAGE APTS. 0340, LP 2006 LP
MPSN HOLDINGS NO. 1, INC. 2007 Corp.
PAMA V PROPERTIES, INC. 2007 Corp.
MPSN HOLDINGS NO. 1, LP 2007 LP
PAMA V PROPERTIES, LP 2007 LP
COBRA 28 NO. 2, INC. 2008 Corp.
I E RENTAL HOMES, INC. 2008 Corp.
MALLORCA 501, INC. 2008 Corp.
SIERRA REAL ESTATE SERVICES, INC. 2008 Corp.
SPSSM INVESTMENTS, INC. 2008 Corp.
STARLITE MGMT - II, INC. 2008 Corp.
COBRA 28 NO. 2, LP 2008 LP
GROUP XII PROPERTIES, LP 2008 LP
SPSSM INVESTMENTS, LP 2008 LP
STARLITE MGMT-II, LP 2008 LP
COBRA 28 NO. 3, INC. 2009 Corp.
MPSN PROPERTIES II, INC. 2009 Corp.
SPSSM INVESTMENTS - II, INC. 2009 Corp.
STARLITE MGMT - III, INC. 2009 Corp.
SUPERIOR PROPERTY MANAGEMENT, INC. 2009 Corp.
COBRA 28 NO. 3, LP 2009 LP
MPSN PROPERTIES II, LP 2009 LP
SPSSM INVESTMENTS - II, LP 2009 LP
STARLITE MGMT - III, LP 2009 LP
B D OPPORTUNITY 1, INC. 2010 Corp.
GOLDEN 9039 APTS., LLC 2010 LLC
VALLEY VISTA MHP 0318, LLC 2010 LLC
COBRA 28 NO. 4, INC. 2011 Corp.
DHA OPPORTUNITY 1, INC. 2011 Corp.
SPSSM INVESTMENTS - III, INC. 2011 Corp.
SPSSM INVESTMENTS - IV, INC. 2011 Corp.
SPSSM INVESTMENTS - V, INC 2011 Corp.
SPSSM INVESTMENTS - VI, INC. 2011 Corp.
STARLITE MGMT - IV, INC. 2011 Corp.
STARLITE MGMT - V, INC. 2011 Corp.
STARLITE MGMT - VI, INC. 2011 Corp.
SEVILLE BEACH HOUSE, LLC 2011 LLC
VILLA BELLEFONTAINE LLC 2011 LLC
COBRA 28 NO. 4, LP 2011 LP
DHA OPPORTUNITY 1, LP 2011 LP
GOLDEN OPPORTUNITY NO 14 LP 2011 LP
GOLDEN OPPORTUNITY NO 17 LP 2011 LP
SPSSM INVESTMENTS - III, LP 2011 LP
SPSSM INVESTMENTS - IV, LP 2011 LP
SPSSM INVESTMENTS - VI, LP 2011 LP
STARLITE MGMT - IV, LP 2011 LP
STARLITE MGMT - VI, LP 2011 LP
COBRA 28 NO. 7, INC. 2012 Corp.
COBRA 28 NO. 8, INC. 2012 Corp.
COBRA 28 NO. 5, INC. 2012 Corp.
COBRA 28 NO. 6, INC. 2012 Corp.
MCL PROPERTIES, INC. 2012 Corp.
SPSSM INVESTMENTS - IX, INC. 2012 Corp.
SPSSM INVESTMENTS - VII, INC. 2012 Corp.
SPSSM INVESTMENTS - VIII, INC. 2012 Corp.
STARLITE MGMT - VII, INC. 2012 Corp.
STARLITE MGMT - VIII, INC. 2012 Corp.
STARLITE MGMT-IX, INC. 2012 Corp.
PALM HILL LANE 8582 LLC 2012 LLC
COBRA 28 NO. 7, LP 2012 LP
COBRA 28 NO. 5, LP 2012 LP
COBRA 28 NO. 6, LP 2012 LP
COBRA 28 NO. 8, LP 2012 LP
MCL PROPERTIES, LP 2012 LP
SPSSM INVESTMENTS - VII, LP 2012 LP
SPSSM INVESTMENTS - VIII, LP 2012 LP
SPSSM INVESTMENTS-IX,LP 2012 LP
STARLITE MGMT - VII, LP 2012 LP
STARLITE MGMT - VIII, LP 2012 LP
STARLITE MGMT-IX,LP 2012 LP
THE DATA WORKERS, INC. 2013 Corp.
MULHOLLAND DR 5650 LLC 2013 LP
STN 147 LLC 2013 LP
GROUP XIII PROPERTIES, INC. 2014 Corp.
GROUP XIII PROPERTIES LP 2014 LP
GOLDEN OPPORTUNITY NO 28 INC 2015 Corp.
KAA PROPERTIES, INC. 2015 Corp.
MP OPPORTUNITY PARTNERS I, INC. 2015 Corp.
PAMA MANAGEMENT, INC. 2015 Corp.
TS OPPORTUNITY PARTNERS INC. 2015 Corp.
AMORIS PROPERTIES LP 2015 LP
GOLDEN OPPORTUNITY NO. 28 LP 2015 LP
KAA PROPERTIES, LP 2015 LP
MP OPPORTUNITY PARTNERS I, LP 2015 LP
TS OPPORTUNITY PARTNERS LP 2015 LP
GROUP XIV PROPERTIES, INC. 2016 Corp.
SSM FOOTHILL HARDWARE INC. 2016 Corp.
SSM HARDWARE - FONTANA INC. 2016 Corp.
GROUP XIV PROPERTIES, LP 2016 LP
SSM HARDWARE - FONTANA LP 2016 LP
DKNI, INC. 2017 Corp.
GOLDEN KNIGHT REALTY INC 2017 Corp.
LEGACY PROPERTY MANAGEMENT SERVICES, INC. 2017 Corp.
MJC CAPITAL INVESTMENTS INC. 2017 Corp.
MOBILE HOME GROUP II, INC 2017 Corp.
ICEBERG INVESTMENTS, LLC 2017 LP
930-932 FLOYD'S INC 2018 Corp.
GOLDEN OPPORTUNITY I HOLDINGS INC 2018 Corp.
GOLDEN OPPORTUNITY II HOLDINGS INC 2018 Corp.
GOLDEN OPPORTUNITY III HOLDINGS INC 2018 Corp.
GROUP XII PROPERTIES INC. 2018 Corp.
NB OPPORTUNITY INC 2018 Corp.
GOLDEN OPPORTUNITY I HOLDINGS LP 2018 LP
GOLDEN OPPORTUNITY II HOLDINGS LP 2018 LP
GOLDEN OPPORTUNITY III HOLDINGS LP 2018 LP
JAGG LLC 2018 LP
NB OPPORTUNITY LP 2018 LP
ALESSANDRO INDUSTRIAL INC. 2019 Corp.
LANKERSHIM INDUSTRIAL INC. 2019 Corp.

Fuente: Análisis KPCC/LAist de los datos de la Secretaría de Estado de California


En todo el país, los informes han documentado cómo los propietarios corporativos llevan los costos a los inquilinos aplazando las reparaciones, reteniendo los depósitos de seguridad y evaluando las tarifas. Sin embargo, descubrir quiénes son esos propietarios corporativos puede ser un desafío.

Y ese puede ser el mayor obstáculo: el secretismo. California y el gobierno federal no logran que la información sobre los grandes propietarios sea accesible al público o incluso a los legisladores.

"Yo podría ser dueño de 1,000 propiedades en Los Ángeles, pero podrían estar bajo 1,000 nombres diferentes de LLC o compañías fantasmas," dijo Desmond, el sociólogo de Princeton. "Simplemente debe haber mucha más luz y transparencia sobre la cuestión de quiénes son los dueños de nuestras ciudades. ¿Quién está supervisando esta necesidad humana fundamental que todos tenemos?"

Joezen Callos, un abogado de derechos de los inquilinos que ha representado a los inquilinos de PAMA, compara la complicada estructura comercial con el truco de las tres cartas.

"Esencialmente, solo están escondiendo a la reina," dijo, al trasladar sus negocios de una compañía a otra. “Si tienen una mala reputación con PAMA, simplemente usan el Grupo XIII. El Grupo XIII recibe un mal nombre, lo cambian a Starlite Management. Pero esencialmente son las mismas personas."

De hecho, en diciembre, los inquilinos de las propiedades de PAMA en Pomona y Los Ángeles recibieron cartas que decían que tenían nuevas compañías administradoras. Los nombres comerciales son nuevos, pero los antiguos empleados de PAMA han firmado documentos oficiales.

Nuevo Nombre, Misma Administración
Una carta informando a los inquilinos de PAMA en Los Ángeles sobre su nueva compañía de administración. La dirección postal corporativa es la sede central de PAMA desde hace mucho tiempo.
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El año pasado, una ley propuesta de California buscó proporcionar datos nuevos y valiosos sobre el mercado de viviendas de alquiler. AB 724, presentado por el asambleísta Buffy Wicks, habría obligado a los grandes propietarios a informar sobre alquileres, vacantes, propiedad y desalojos en sus propiedades. Actualmente, dicha información básica no está disponible o es casi imposible de reconstruir.

El proyecto de ley de Wicks encontró una feroz oposición de los grupos de propietarios, incluida la Asociación de Apartamentos de California (California Apartment Association) y la Asociación de Viviendas de Alquiler del Sur de California (Southern California Rental Housing Association). "Definitivamente no fueron de apoyo," dijo Wicks. El proyecto de ley murió en el Comité de Asignaciones de la Asamblea (Assembly Appropriations Committee).

El fracaso de AB 724 ejemplifica otro obstáculo de vivienda asequible: los inquilinos de bajos ingresos carecen de poder político y conexiones, así como del dinero para hacer grandes donaciones. Los propietarios, por otro lado, ejercen influencia política y financiera. Cuando una propuesta para aflojar las leyes de control de alquileres apareció en la boleta electoral en 2018, la Asociación de Apartamentos de California y la Asociación de Viviendas de Alquiler de California ayudaron a recaudar y gastar decenas de millones para derrotarla. PAMA Management donó $12,000 al esfuerzo.

Finalmente, existe el desafío del propio sistema legal. "Los jueces no consideran que estos sean crímenes de la misma manera que consideran que robar en las tiendas es un delito," dijo Gary Blasi, experto en vivienda justa y profesor emérito de la Ley de UCLA.

De hecho, en el sur de California, los propietarios casi nunca van a la cárcel por violar los códigos de salud o seguridad. En un caso raro, el arrendador Darren Stern fue sentenciado a cinco meses de cárcel en 2007 después de no contestar a docenas de violaciones del código, incluidos los rociadores defectuosos y la falta de detectores de humo.

"Cuando los propietarios violen la ley, se les exigirá cuentas," proclamó el entonces fiscal de la ciudad de Los Ángeles, Rocky Delgadillo. Ahora en práctica privada, Delgadillo ha representado a Nijjar y PAMA Management.

Las ciudades también pueden obligar a los propietarios a vender sus propiedades, como lo hizo Los Ángeles con el notorio propietario Frank McHugh en un acuerdo de culpabilidad de 2008 después de décadas de violaciones del código.

Pero incluso si los propietarios tienen que descargar edificios en una ciudad, pueden conservar bienes inmuebles en los otros 481 municipios de California.

Para Blasi, la respuesta a la pregunta de Nijjar: "¿Cómo es que la ciudad no ha venido a meterme a la cárcel?" Es simple: "El hecho de que no estés en la cárcel no significa que seas inocente," dijo. "Significa que no ha sido procesado con éxito."

(Dan Carino por LAist)

OILDALE: 'PODRÁAN HABER ARREGLADO TODO'

En una tarde de 102 grados en junio pasado, la madre de la bebé Jenica, Marissa Rodriguez, y su hermana, Angélica, entraron a una sala de conferencias en Bakersfield para hablar con los reporteros de KPCC/LAist. Angélica trajo a su hijo Marco, de 10 meses, que eructó, tosió y chilló durante la entrevista.

Angélica, la hermana mayor, es más extrovertida. Ella tomó la iniciativa, detallando su historia familiar y los eventos que los llevaron al 4J’s Trailer Park en Oildale. Habían estado buscando un poco más de espacio y la oportunidad de vivir juntos.

Marissa Rodriguez dijo que su hija, Jenica, había estado "callada, como yo." Durante su breve tiempo juntos, formaron un fuerte vínculo. "Realmente no me preocupaba por nada porque siempre la tuve."

Rodriguez trajo una caja rosa con ella ese día. "Estas son sus cenizas," dijo. "Las traigo conmigo a todas partes."

Después del incendio, Marissa, Angélica y el padre de Jenica demandaron a Nijjar Realty y PAMA Management. Fue un intento de justicia. La denuncia alegaba que la falta de calefacción, cableado defectuoso y la ausencia de detectores de humo y monóxido de carbono "creaban un riesgo irrazonable de incendio que podría causar lesiones graves y la muerte." Acusaron que la negligencia de PAMA y Nijjar Realty causó la muerte de Jenica.

El abogado de las hermanas Rodriguez, Jim Pocrass, le dijo a KPCC/LAist que la estructura comercial bizantina de PAMA resultó difícil de desenredar. "Pasamos mucho tiempo tratando de descubrir el cúmulo legal de cuántas corporaciones diferentes y diferentes formas en que [Nijjar] estaba tratando de aislarse de la responsabilidad," dijo.

Pocrass dijo que estaba chocado por las prácticas comerciales de Nijjar.

"Si hubiese una definición de un propietario de barrios marginales, ok, este tipo encajaría en la definición," dijo. "Hubo una presa de las personas que menos podían pagar cualquier tipo de vivienda, y les cobraban de más por lo que estaban obteniendo, y luego no les daban nada."

El caso se resolvió en 2017 por una suma que acordaron no revelar. El abogado de PAMA dijo que sus clientes negaron responsabilidad.

Rodriguez no sabía mucho sobre PAMA y Mike Nijjar antes de la acción judicial. "Simplemente pensé que era un tipo dueño de un lugar," dijo.

Para el verano pasado, Rodriguez tenía 20 años y estaba considerando la universidad. En el momento de la entrevista, ella tenía un trabajo recogiendo zanahorias en una granja en las afueras de Bakersfield. Ella se enorgullece de su trabajo. "Todo lo que ustedes comen, lo seleccionamos," dijo.

Después de que Jenica murió, Rodriguez dijo que se quedó en su habitación por meses, llorando. Ella fue a terapia, pero todavía está afligida.

"Estoy un poco mejor, pero todavía me duele," dijo, sollozando y luchando contra las lágrimas. “Perdí a mi hija. Podrían haber arreglado todo ," dijo. "Deberían ser encarcelados por eso."

. . .

Informes adicionales de Rina Palta, Chava Sanchez, Shana Daloria y Priska Neely.

El apoyo para este proyecto provino de the Corporation for Public Broadcasting (Corporación de Radiodifusión Pública).


Esta historia es la primera entrega de una nueva serie continua, STUCK: Inside California's Housing Crisis (“ATRAPADOS: Dentro de la crisis de vivienda de CaliforniaÁ). APRENDE MÁS

La serie fue concebida como una forma de brindar una cobertura profundamente informada, significativa y recurrente sobre dos de los problemas más urgentes de California: la crisis de la vivienda y la falta de vivienda.

A medida que la escasez de viviendas asequibles en el estado empeora, cada vez más personas se encuentran al borde de la falta de vivienda o en las calles. El año pasado, más de 151,000 personas en California fueron contadas como personas sin hogar, un aumento del 17% desde 2018, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.

stamos comprometidos a explorar los muchos aspectos de esta crisis, desde el surgimiento de propietarios corporativos hasta inquilinos que padecen condiciones peligrosas e ilegales y los inmigrantes recién llegados que intentan mantener un techo sobre sus cabezas. También exploraremos formas en que los funcionarios de la ciudad y el estado no han podido proteger a las poblaciones vulnerables de la explotación y la forma en que muchas personas sin hogar son relegadas a la muerte prematura en las calles. Estén atentos para más cobertura de STUCK. MOSTRAR MENOS

DATOS Y METODOLOGÁA

Esta historia fue reportada a través de docenas de entrevistas, miles de páginas de documentos públicos y registros judiciales y el análisis de gigabitios de datos públicos.

Propiedades de PAMA

Las cifras relativas a las parcelas, los valores de tasación fiscal y el número estimado de unidades se informaron utilizando datos de los tasadores del condado. KPCC/LAist analizó los registros de propiedad conocidos como "registros garantizados" de los condados de Los Ángeles, San Bernardino, Riverside, Kern y Sacramento. El número de parcelas en esos condados es un recuento de propiedades bajo nombres vinculados a Mike Nijjar y entidades afiliadas a PAMA, o con una dirección postal de la sede central de PAMA en El Monte.

El valor total de la propiedad refleja los valores combinados de terrenos y mejoras de esas parcelas. El número estimado de unidades refleja el número de unidades enumeradas en los datos o una estimación basada en el "código de uso" de la parcela de tierra, que puede indicar un rango de unidades (por ejemplo, 5-10 unidades). En los últimos casos, utilizamos estimaciones conservadoras y tomamos el número menor.

La cifra de 16,000 en nuestro informe es una estimación que incluye propiedades en los cinco condados de California, además de 224 unidades en un edificio en Texas. El número estimado de unidades es menor que lo que PAMA ha descrito en publicaciones de trabajo recientes, que establecen que la compañía "posee y administra más de 18,000 [u]nidades."

Los límites de las parcelas se trazaron utilizando datos SIG disponibles públicamente. Las propiedades que alegaron una exención de propietario en el último año analizado, según los datos, se excluyeron del mapa.

Los datos del condado de Los Ángeles se obtuvieron en agosto de 2019, los datos del condado de San Bernardino en julio de 2019, los datos del condado de Riverside en diciembre de 2019 y los datos de los condados de Kern y Sacramento en abril de 2019. Problemas, como errores en los datos y las fechas, significan que el mapa no es una imagen exhaustiva de las propiedades conectadas a PAMA Management. En algunos casos, la propiedad puede haber cambiado desde que se revisaron los datos.

KPCC/LAist también revisó la información sobre las propiedades del Asesor del Condado de Fresno, pero no la incluyó en la historia, debido a las limitaciones de los datos disponibles.

KPCC/LAist identificó en qué área del censo se encuentra cada parcela y analizó el cuartil del ingreso promedio de los hogares de cada zona en relación con el condado en el que se encuentra. Eso nos permitió informar que la mayoría de las propiedades conectadas a Nijjar se encuentran en las áreas pobres de los condados en que se ubican.

Entidades Afiliadas a PAMA

El número de entidades afiliadas a PAMA es un recuento de sociedades activas, sociedades en comandita simple y sociedades de responsabilidad limitada de los datos del Secretario de Estado de California obtenidos en abril de 2019. Las entidades se vincularon con la familia Nijjar y la Administración de PAMA a través de un análisis de nombres y direcciones postales en la base de datos. El recuento no captura varias sociedades nuevas conectadas a PAMA que se crearon después de recibir los datos en 2019, muchas de ellas con sede en Nevada.

Desalojos

El número de bloqueos de desalojo se basa en datos de los condados de Los Ángeles y San Bernardino que abarcan el período 2010-18. Los bloqueos son el último paso del proceso de desalojo, donde un sheriff visita una propiedad para devolverle la posesión al propietario. Nuestro análisis fue conservador: no intentó cuantificar otros pasos en el proceso de desalojo, ni dar cuenta de la cantidad sustancial de desalojos informales que no pasan por el sistema judicial.

Los datos se obtuvieron de los departamentos del sheriff del condado, que realizan los bloqueos.

KPCC/LAist también revisó los bloqueos de desalojo en los condados de Riverside y Kern, pero debido a las limitaciones con los datos proporcionados, no se incluyeron en las cifras de la historia.

Solo el Departamento del Sheriff de San Bernardino proporcionó los nombres de los demandantes en casos de detención ilegal, que se utilizaron para identificar los desalojos relacionados con PAMA. En el condado de Los Ángeles, KPCC/LAist buscó bloqueos por dirección y verificó para asegurarse de que el bloqueo ocurriera cuando una entidad conectada a Nijjar era dueño de la propiedad.

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